Apa patut dilakukan dengan 1.9 juta rumah tidak dihuni?

Kira-kira 1.9 juta daripada keseluruhan 9.6 juta unit kediaman yang dibeli di Malaysia direkodkan tidak berpenghuni oleh Jabatan Perangkaan Malaysia (DOSM) dalam satu statistik yang dikeluarkan pada Jun lalu.

Menurut Ketua Pengarah DOSM Mohd Uzir Mahidin, data itu dikumpul dalam banci penduduk dan perumahan Malaysia 2020. Angka itu merupakan peningkatan daripada 700,000 unit tidak berpenghuni pada 2010.

"Statistik itu turut merekodkan sebanyak 18% kediaman di Pahang yang dibeli tidak didiami sepenuhnya dan Melaka pula merekodkan lebih 30% kediaman tidak didiami.

"Antara faktor ialah kediaman dibeli itu tidak didiami dan dijadikan sebagai rumah persinggahan, homestay dan lain-lain kerana pemilik bekerja di tempat lain," katanya pada satu sidang media.

Pendedahan itu mengejutkan ramai pihak ketika ramai rakyat Malaysia masih bergelut untuk mencari rumah mampu milik.

Situasi di Malaysia kelihatan selari dengan trend di Amerika Syarikat (AS) yang turut merekodkan satu daripada 10 rumah di negara itu tidak dihuni, dengan jumlah keseluruhan 16 juta unit.

Angka itu dilaporkan paling tinggi di dunia, diikuti oleh Jepun (8 juta), Brazil (7.9 juta), dan Perancis (3 juta), menurut angka daripada Pertubuhan Kerjasama dan Pembangunan Ekonomi (OECD).

Pakar hartanah Cha-Ly Koh berkata, sebagai perancang bandar, amat mengecewakan baginya mendapati bandar-bandar di Malaysia dibina tanpa data dan pemahaman mendalam terhadap keadaan-keadaan bandar tersebut.

"Satu metrik utama yang kita perhatikan ialah lebihan atau kekurangan bekalan rumah di bandar-bandar di Malaysia.

“Kawasan-kawasan dengan lebihan bekalan akan mempunyai banyak unit tidak dihuni," katanya kepada MalaysiaNow.

Katanya, isu unit tidak dihuni ialah hasil daripada dua isu yang lain iaitu rumah dijadikan sebagai komoditi untuk mendapat kekayaan, dan polisi yang tidak dibuat berdasarkan data sebenar, bersekali dengan keadaan dalam pasaran hartanah.

Sementara Rosli Said dari Fakulti Alam Bina Universiti Malaya berkata, pelabur hartanah mempunyai persepsi bahawa aset yang dibeli tidak akan susut nilai.

Namun, situasi itu tidak terpakai kepada semua jenis rumah di lokasi yang berbeza.

"Oleh yang sedemikian, data yang dikeluarkan oleh DOSM adalah termasuk unit-unit yang terletak di kawasan yang tidak mempunyai aktiviti ekonomi yang menjurus kepada kekurangan permintaan kepada unit-unit tersebut.

“Ini antara faktor yang menyebabkan kekosongan kepada rumah yang ditawarkan untuk disewa," katanya.

Kira-kira 59% daripada permintaan sewaan datang daripada sektor swasta manakala selebihnya daripada kakitangan kerajaan.

Menurut Rosli, penyewa daripada sektor swasta menyewa di kawasan yang terdapat akvtiti ekonomi manakala kakitangan kerajaan tidak bergantung kepada lokasi.

Justeru, katanya jika trend ini berlangsung, hanya rumah sewa di kawasan yang mempunyai aktiviti ekonomi akan terus mendapat permintaan, manakala jumlah unit tidak dihuni di kawasan lain akan meningkat.

Kadar pemilikan rumah di Malaysia juga antara yang tertinggi di rantau ini, pada 76.9%.

Meskipun begitu, pemilikan rumah dianggap sukar dan tidak mampu ekoran pelaburan hartanah.

"Jika rumah menjadi komoditi, sama ada ia dihuni oleh orang lain menjadi kebimbangan kedua. Ini sebabnya mengapa kita mendengar cerita tuan rumah bersikap diskriminasi yang lebih rela mengosongkan unit daripada menyewa kepada keluarga yang memerlukan. Ia menjurus kepada mencipta kekurangan bekalan secara 'artificial’,” kata Koh.

Malangnya, menurut Koh kerajaan mengambil tindakan yang paling mudah, iaitu membina lebih banyak rumah.

Ini sebabnya mengapa polisi kerajaan cenderung kepada meminta pemaju memberi subsidi silang pembinaan rumah mampu milik, atau meningkatkan kepadatan projek perumahan.

Namun, rumah yang dibeli untuk perumahan katanya dibenarkan untuk tidak dihuni bagi mengumpul kekayaan.

"Petunjuk prestasi utama (KPI) kerajaan mungkin dicapai namun tekanan kediaman tidak dapat ditangani.

“Kitaran ini berulang sehingga kita mencapai angka 1.9 juta," katanya.

Rosli memberi amaran negara bakal menyaksikan krisis perumahan kerana penyewa semakin tidak mampu manakala pelabur tidak dapat membuat bayaran balik kepada institusi kewangan sekiranya unit-unit yang dibeli mereka, terutama secara borong, gagal mendapat sewaan yang diharapkan.

"Buat masa ini, tidak terdapat akta yang bersesuaian untuk menghadapi masalah spekulasi walaupun perubahan ke atas Cukai Keuntungan Harta Tanah dilakukan sepanjang masa.

“Namun, tindakan yang bersesuaian harus dikuatkuasa dengan menghadkan pembelian unit-unit mampu milik kepada jumlah maksima beberapa unit (sebagai contoh lima unit)," katanya.

Rosli berkata, pihak berkuasa tempatan boleh membantu menyelesaikan hal ini dengan cara mengubah pelaksanaan skim “rent to own” dengan mengehadkan tempoh sewaan kepada lima tahun.

Skim rent to own diperkenalkan beberapa tahun dahulu yang membolehkan bakal pembeli “mencuba” satu-satu hartanah terlebih dahulu secara sewaan, sebelum membuat keputusan sekiranya ingin membeli selepas tamat skim itu.

Mereka juga tidak perlu membayar wang pendahuluan.

"Jumlah wang pendahuluan dapat dimasukkan sekali dalam sewaan bulanan dalam bentuk anuiti untuk lima tahun pertama.

“Dengan itu, ianya tidak membebankan pembeli kerana mereka akan terus memiliki rumah dengan bayaran sewaan yang sama seperti lima tahun pertama," katanya.

Bagi Koh, menambah bekalan hartanah bukanlah jalan penyelesaiannya.

Meskipun sudah ada 1.9 unit tidak didiami, pembelian unit-unit ini daripada pemilik asal oleh mereka yang belum memiliki rumah sukar dilakukan kerana pembeli memerlukan enam ke tujuh kali ganda wang tunai berbanding membeli projek baru.

"Kerajaan boleh membuat beberapa perubahan peraturan bagi membuka jalan supaya 1.9 juta unit ini boleh dibeli kepada mereka yang ingin memiliki rumah.

"Anak muda tidak wajar digalakkan beli projek baru. Perumahan lama dan sedia ada pun terletak di lokasi yang lebih baik," katanya.